Analisi, Rilievo, Restituzione e Computo Metrico – ARRCM

Lo strumento principale, affinato e migliorato dopo più di 80 studi eseguiti per vari edifici condominiali: 

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Il fabbricato, attraverso numerosi sopralluoghi (sia all’esterno che all’interno dagli appartamenti segnalati), viene analizzato, misurato e ridisegnato sia in pianta che in prospetto. Le quantità architettoniche che lo compongono sono racchiuse in un elenco dettagliato, in modo che possano essere utilizzate anche in futuro, per altri interventi. Dopo aver compreso lo stato di degrado delle parti e la loro tecnica costruttiva, viene preparato il Computo Metrico con le lavorazioni necessarie al restauro o al miglioramento; il Computo Metrico viene poi inviato ad Imprese di fiducia, per poter ricevere offerte economiche e valutare i prezzi proposti.

 

Tabelle Comparative

Una volta ricevute le offerte economiche in busta chiusa, si procede con l’apertura (alla presenza dell’Amministratore e dei Condòmini) e la verbalizzazione degli importi, per la massima trasparenza. Per permettere ai Condòmini una scelta consapevole e chiara, vengono prima analizzate le offerte economiche e richiesti alle Imprese i necessari chiarimenti o le eventuali integrazioni; così è possibile preparare le tabelle comparative, contenenti sia le informazioni economiche che i dati relativi alla solidità delle imprese partecipanti. Il materiale prodotto viene inviato poi a tutti i Condòmini, in modo che nella successiva Assemblea ognuno abbia tutte le informazioni necessarie per operare una scelta ben consapevole.

 

Scelta dei Professionisti, dell’Impresa Esecutrice e degli interventi da eseguire

La prima scelta che deve eseguire l’Assemblea è quella relativa ai Professionisti da incaricare per tutte le attività tecniche necessarie al cantiere: pratiche urbanistiche, Direzione Lavori, Coordinamento per la Sicurezza e molto altro. Successivamente (assistiti dai Professionisti) i Condòmini potranno scegliere l’Impresa Esecutrice e (sulla base sia dei prezzi che dell’urgenza degli interventi proposti) quali lavori eseguire.

 

Analisi economica dell’operazione – cashflow

Come in ogni operazione, il controllo del budget è fondamentale; in più occorre sempre tenere d’occhio la situazione della cassa, tra le entrate (gli incassi, in genere costanti e basate sui bollettini mensili emessi dall’Amministratore) e le uscite (le spese). Le spese hanno tempistiche e importi molto diversi tra loro: la
Pubblica Amministrazione (permessi e pratiche), i Professionisti (attività preliminari e relative al cantiere), l’Impresa Esecutrice (eventuali acconti, rate mensili) e l’Amministratore (compenso per gestione straordinaria) costituiscono le voci di spesa dell’intera operazione. Analizzando preliminarmente il flusso tra entrate ed uscite (cashflow) è quindi possibile verificare che la disponibilità non sia mai pericolosamente vicina allo zero e, contemporaneamente, definire una data di inizio lavori.

 

Contabilità e ripartizione di spesa - preventivo

Sulla base di quanto definito nei passi precedenti viene redatta la contabilità completa a Preventivo dell’operazione; ovviamente sono indicate in maniera chiara e leggibile sia le voci di spesa che la ripartizione tra tutti i Condòmini, sulla base degli interventi previsti e del dettato normativo vigente.

 

Contrattualizzazione e Lettere di Incarico

L’Amministratore, come deliberato in Assemblea, procede quindi con la firma delle lettere di incarico e del Contratto di Appalto, che definiscono i rapporti economici tra il Condominio ed i Professionisti incaricati, oltre che con l’Impresa Esecutrice.  

 

Inizio dei lavori

Una volta accantonata una cifra congrua ed ottenute le necessarie autorizzazioni da parte dell’Amministrazione (ad esempio per l’Occupazione del Suolo Pubblico), il cantiere può avere inizio; viene redatto il Verbale di Inizio dei Lavori e l’Impresa può cominciare.

 

Gestione del cantiere

Durante gli interventi si rendono necessarie molteplici attività, tutte eseguite dai Professionisti scelti dall’Assemblea: sopralluoghi, misurazioni, prove, disegni di dettaglio, campionature di materiali e componenti, verifiche documentali, comunicazioni agli enti preposti, verbali, ordini di servizio… Tutte queste attività vengono svolte nell’interesse del Committente (Condominio) ed in contraddittorio con l’Impresa Esecutrice. L’obiettivo è quello di controllare l’andamento degli interventi e ridurre al minimo gli imprevisti che inevitabilmente capitano in un cantiere edile, per contenere al massimo tempi e costi.

 

Collaudo e contabilità finale - consuntivo

Una volta finiti gli interventi iniziano le operazioni di Collaudo (di durata tra i 30 ed i 60 giorni in genere) che sono svolte dal Direttore dei Lavori sempre in contraddittorio con l’Impresa Esecutrice; gli interventi eseguiti vengono verificati sia nella qualità che nella quantità, confrontandoli con quanto inserito nel Contratto di Appalto e negli allegati. Ultimato il Collaudo, viene redatto il Certificato di Regolare Esecuzione ed elaborata la contabilità finale di cantiere, che deve essere chiara e dettagliata; a questo punto l’intera operazione può dirsi conclusa.