Rilievo ed Analisi
La manutenzione degli edifici è un’operazione complessa ed onerosa, ma necessaria; è allo stesso tempo un’opportunità per mantenere e migliorare il patrimonio immobiliare.
Troppo spesso però capita che non venga data alla fase preliminare l’importanza cruciale che invece riveste. Può capitare infatti che, per lacune presenti nel Capitolato o nella Direzione Lavori, un cantiere subisca ritardi, aumenti dei costi, lavorazioni non correttamente eseguite, contenziosi.
Proprio per dotare i Proprietari e gli Amministratori di uno strumento completo ed accurato, che possa essere utilizzato e riutilizzato anche in futuro, sia per interventi estesi che per riparazioni o lavorazioni di modesta entità, ho ideato il Rilievo ed Analisi dell’edificio.
Si tratta di uno studio approfondito dell’edificio: prima della sua forma e della sua tecnologia, poi dei problemi e dei vizi che ne affliggono le parti. Soltanto successivamente alla mia completa comprensione dell’edificio in oggetto, viene redatto il Capitolato Tecnico contenente tutte le lavorazioni ipotizzate per risolvere i problemi riscontrati e le eventuali soluzioni migliorative.
Gli interventi ipotizzati vengono descritti, per urgenza e per importanza, insieme alle ipotesi migliorative; viene poi consegnato tutto il materiale prodotto.
Rilievo ed Analisi dell'edificio FASI OPERATIVE
00 - Assemblea preliminare
Durante un’apposita Assemblea Condominiale preliminare verranno illustrate le operazioni relative al Rilievo ed Analisi, oltre ad alcuni esempi riferiti ad altri edifici, per permettere ai Condomini di comprendere con maggiore chiarezza le operazioni che seguiranno.
01 - Avvisi e contatti diretti
Verranno affissi nelle bacheche degli elenchi sui quali i Condomini che lamentano problemi interni agli appartamenti potranno richiedere un sopralluogo; saranno inoltre a disposizione di tutti i Condomini i miei recapiti, per potermi contattare con le modalità preferite.
02 - Fotografie digitali
Inizialmente e durante i numerosi sopralluoghi successivi, verranno scattate migliaia di fotografie digitali, sia delle facciate esterne che delle parti comuni interne, come corpi scala e locali tecnici del’edificio.
03 - Rilievo
Tramite misurazione dal vero, tecniche di telemisurazione e fotogrammetria, le facciate esterne e le parti comuni esterne ed interne dell’edificio verranno completamente misurate, sia in pianta che in prospetto.
04 - Disegni Tecnici
Con le informazioni ottenute tramite il rilievo verranno preparati i disegni tecnici dell’intero edificio, utilissimi anche in futuro; piante, prospetti, planimetrie ed eventuali sezioni e dettagli architettonici.
05 - Modello tridimensionale
Verrà realizzato il modello tridimensionale (sia volumetrico che fotorealistico) dell’intero fabbricato, uno strumento fondamentale sia per avere una visione d’insieme e coordinata del fabbricato che per la redazione del computo metrico.
06 - Computo metrico completo
Tutti gli elementi architettonici che compongono l’edificio (materiali, rivestimenti, pavimentazione, ringhiere, coperture, etc. etc.) verranno elencati e raggruppati; per ogni elemento verrà indicata la relativa quantità (metri, MQ, unità, etc. etc.) in modo da realizzare il Computo Metrico Completo, comprese le ripartizioni di spesa.
07 - Analisi dei vizi per l'intero edificio
Inizieranno i sopralluoghi relativi all’analisi, per annotare e catalogare successivamente tutti i problemi che affliggono l’edificio, sia per le facciate esterne che per le parti comuni interne ed i locali tecnici.
08 - Analisi all'infrarosso esterne
In caso di vizi particolarmente gravi o di difficile comprensione, verrà utilizzata una termocamera all’infrarosso, in grado di produrre immagini contenenti importantissime informazioni relative alla temperatura, altrimenti invisibili con un’analisi tradizionale, utilissime ad esempio in caso di infiltrazioni.
09 - Sopralluoghi interni agli appartamenti
Tutti gli appartamenti segnalati dai Condomini verranno personalmente visitati, per individuare gli eventuali vizi interni, la loro posizione e la loro più probabile causa.
10 - Fotografie e infrarosso interni
Anche all’interno degli appartamenti visitati verranno eseguite fotografie digitali e le termografie all’infrarosso, in caso di problemi particolarmente gravi o di difficile comprensione.
11 - Eventuali prove
Durante i sopralluoghi eseguirò personalmente, ove necessario, prove di bagnatura delle superfici analizzate e prove di allagamento semplici.
*IMPORTANTE : solo nel caso si rendessero necessarie prove di allagamento complesse, oppure sondaggi e/o video-ispezioni, verrà tempestivamente comunicato al Vostro Amministratore, che potrà richiedere il relativo preventivo o provvedere mediante ditte di fiducia.
12 - Descrizione dei vizi e categorie
Tutti i vizi ed i problemi riscontrati verranno annotati e descritti, per poi catalogarli in base alla posizione ed alla gravità.
13 - Produzione degli elaborati conclusivi
Una volta raccolte tutte le informazioni verrà prodotta la relazione finale relativa all’analisi, completa dei necessari elaborati grafici, elenchi e diagrammi, fondamentali per comprendere in maniera accurata lo stato di degrado dell'edificio.
14 - Capitolato ed allegati grafici
Verrà redatto il Capitolato (completo di fotografie ed allegati grafici), contenente la descrizione dettagliata delle lavorazioni necessarie e le quantità di intervento, per l’eliminazione dei problemi riscontrati, per permettere ai Condomini di ottenere, in un secondo tempo, il relativo preventivo di spesa; verranno ove possibile ipotizzate anche soluzioni migliorative, lavorazioni opzionali o in alternativa fra loro.
15 - Assemblea conclusiva e consegna
Durante un’apposita Assemblea Condominiale verrà mostrato il materiale prodotto, con la relazione conclusiva della prestazione eseguita; tutti gli elaborati* verranno consegnati ai Condomini ed all’Amministratore, e l’incarico verrà considerato concluso.
Elenco completo degli elaborati
consegnati in formato cartaceo ed in formato digitale
RILIEVO
planimetria area rapp. 1:500
planimetrie di ogni piano rapp. 1:100
prospetti quotati rapp. 1:100
immagini 3d modello volumetrico
immagini 3d modello fotorealistico
computo metrico completo edificio
fotografie digitali
ANALISI
termografie all'infrarosso
planimetrie con i vizi rilevati
immagini 3d con i vizi rilevati
capitolato tecnico
allegati grafici al Capitolato
relazione conclusiva
relazioni singole per ogni appartamento visitato